然而如今的日本，被抛弃的空房遍布全国。据日本总务省估算，日本空屋已经多达820万户。在东京都市圈，就有54万空屋，比45年前增加了15倍还多。这种局面离一屋难求的狂沸期才不过25年的光景。
究竟是什么原因导致了日本的空屋现象？
1、人口骤减。2008年日本人口数量到达高峰后，随著生育率降低，人口出现下滑，买房人数不似从前。看下图：
2、日本国民很少购买二手房。2000年以前，日本的房子大多木质建材，寿命只有30年，之后房屋的寿命虽然增加到了70年以上，可与欧美建筑的持久性相比还是不足为道，再加上地震频发，于是日本人习惯房子坏了就换新房。
3、旧房维修税率奇高无比。根据政策，日本新建房屋的税率很低，但如果将旧房改建，则土地税率要乘以5倍，因此拆掉旧房的成本极高，约50—100万日元。因此，很多旧房主直接抛弃旧房买新房。
可以看出，日本的空屋现象是人口萎缩背景下政策和居住习惯叠加出的产物。一个有意思的现象是，在东京都市圈，虽然周边有着几十万抛空的房子，但东京的房价目前还在上涨。
据日本不动产研究所(Japan Real Estate Institute)报告显示，7月份东京地区新房平均价格为7984万日元 (约合64.2万美元)，与6月份相比增长2.4%，同比去年同期增长7.6%，达到了自1992年5月以来的最高平均价格。
据第一太平戴维斯(Savills)的报告分析，东京家庭单位及人口的不断增加是促使日本房价提升楼市火爆的主要原因。据东京地区政府统计，2015年6月东京总人口约为1340万，相较于去年同期增长近10万人。目前东京都市圈人口总量占全国的27%，并在2040年将达到30%。看下图：
2014年Q1—2015年Q1东京都市圈房价指数变化图
由此可以看出，增量人口是促升东京房价上涨的主要推力，但从另一方面看，日本缺乏规模的二手房市场，导致存量房基本起不到平抑房价的作用，两方面的原因最终使东京房价强势上涨。
反观国内楼市，无论三四五线，还是一二线城市，竟同日本一样也存在大量空屋。在2013年，就有权威报告研究称，中国城镇商品房存量已经超过了240亿平方米，空置住房总量已经达到了6800万套，中国住房市场的现状是总量已经过剩。不过，完全不同的是，这些空屋大都有主人，多属投资性房产。例如在北京，无论是城内的高档社区，还是郊区刚需楼盘，都存在大量早已卖出的空置房。下图是国内六大城市楼房空置情况：
那么问题来了，这些空屋会在未来起到平抑房价的作用吗？
目前国内楼市明显分化成了以四个一线城市领衔的重点城市和剩下的二三四五线城市。
先来看重点城市。这些城市全部都是外来人口的净流入地区，买房需求源源不断，这里的房子保值增值空间最大。为什么这样说？主要是管理层对房地产市场的态度。
中国的房地产早已进入泡沫期（目前还有人为这个问题争论不休），但是直接让泡沫破裂是一件破坏力极强的事情，日本就是一个由地产泡沫破裂从而引发经济全面崩盘的典型例子。1991年，日本房价达到了最高峰后开始下滑，在其过程中政府采取了强硬的挤泡沫做法，一是提高银行利率，曾在短短一年零三个月里加息3.5个百分点；另一个做法是开征房地产税。最后的结果是，日本因股市和房地产暴跌而造成的损失达到了6万亿美元，破产者大量涌现，经济萧条直接蔓延到了政治领域，整个社会艰难程度不亚于二战之后时期。
比起直接刺破泡沫的方式，用维持泡沫的方式来缓冲经济不啻为一种保全之策。在美国2007年出现房地产危机之时，采取就是一种典型的维持泡沫的办法，比如直接补贴购房人。同样，国内在应对房产泡沫之时也采取了同一种方式，表现在自去年以来一系列利好政策的出台。如下图：
在维持泡沫的做法下，重点城市的净人口流入带来的强大需求又形成了对房价的预期支撑，二者相加导致投资性房产集中释放市场的可能性不大，因此对房价基本没有冲击，甚至有时还起到哄抬房价的作用，像今年的“3.30新政”出台后，有重点城市二手房主坐地涨价20万。从这一点看，在空房对房价的影响上，国内重点城市和日本东京殊途同归。
数据 来源：中国产业信息研究网
但在剩下的二三四五线城市，将是另外的光景。长期以来，这些地方成为人口的净流出之地。数据统计，这部分城市的空置房数量最大，看下图：
虽然救楼市政策同样惠及这些城市，但长期的人口净流出将使得对房产的需求越来越少。另一个很大的隐患是，随着这些城市居民的二代甚至三代陆续移民中心城市，为了定居买房，留守的长辈大都会卖出过去投资的房产，也就是目前位于二三四线的大量空置房。因此，综合各方因素，在不长的时间内，预计这里的房价将会陆续步入下降通道。
随着中国楼市正式告别短缺进入常态期，区域性分化格局已定，如何管理空置房将是决定这一轮财富整合的关键。
【延伸阅读】
第五次“负利率”时代：楼市最后的狂欢？
导读：与前四次“负利率”不同的是，当前的楼市并非整体向好，而仅限于一线城市及部分二线城市，绝大部分的三四线依然深陷高库存泥沼，楼价在低迷中徘徊。
2015年的中国经济，实体低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而楼市依然畅旺。
8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正；这也是最近16个月来，首次出现半数城市房价上涨。
这背后，是房地产调控6年来最大的宽松政策出台，以及不断的降准降息带来的“负利率”时代再次来临，房地产保值增值功能凸显。
但与前四次“负利率”不同的是，当前的楼市并非整体向好，而仅限于一线城市及部分二线城市，绝大部分的三四线依然深陷高库存泥沼，楼价在低迷中徘徊。
长期来看，由于房价已处高位，以及人口因素的变化，中国所有城市的房地产资产价格，未来上涨都将放缓。
“负利率”与房价共振
秋天已至，但中国房地产市场热度不减，利好不断。
自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、财政部、央行又联合发文，自9月1日起，公积金贷款二套房首付降至两成，至此，已实施近5年的限购政策，在绝大部分城市已经取消，楼市“限贷”也已大幅放松。
8月28日，住建部、商务部等六部委也出台新规松绑“限外”，一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。值得注意的是，这是过去十年来，政府对境外人士在国内购房限制的首次松动。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，当下的政策，已经完全摒弃了对楼市持续多年的“调控”和“抑制”的态度，而是以“稳定”、“支持”、“促进”取代。
宏观层面，今年以来，央行三次降息降准，目前1年期存款利率已降至1.75%，而国家统计局公布的最新数据显示，因鲜菜、猪肉价格大幅上涨，8月CPI同比上涨2.0%，居民存款实际负利率出现，我国再次进入负利率时代，中国房地产市场面临2009年以来最宽松的环境。
“负利率”，是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数（CPI）增速。华泰证券的研究报告显示，自上世纪90年代以来，我国经历过4次负利率时期，分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。
另据国家统计局数据，在上述4次负利率期间，房地产都表现为价格大幅上涨，每次的涨幅在12.8%-60%之间。
这次负利率，房价还会大涨吗？新城控股高级副总裁欧阳捷认为，目前A股正面临剧烈调整，房地产作为居民保值性最强的大类资产，有望成为负利率时代抵御通胀的最佳标的。
严跃进认为，楼市环境宽松势头不减，一旦普通购房者和专业投资者意识到房产的保值及增值功能，就会积极入市，进而促使市场交易量快速上升。
从全国来看，6月中旬以来，在股市下跌的同时，房价整体微涨。8月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%。
楼市冰火两重天
今年以来楼市的表现特征之一，就是城市之间的分化严重。
8月份，根据中国指数研究院数据，前十大城市中，只有一半房价上涨。其中，上海房价同比上涨9.9%，均价为35405元/平方米，北京房价同比上涨3.25%，均价为33784元/平方米，而深圳房价已同比上涨26.38%，均价达38000元/平方米！
与此同时，广州、杭州8月份房价同比均跌逾5%，均价分别为17000、16000元/平方米；重庆房价同比跌幅更达8%，均价仅为7000元/平方米。
房地产与金融资深评论人黄立冲指出，与以往普涨的市场格局不同，当前楼市虽然回暖，但城市分化依然严重，经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显，三四线城市由于供求关系失衡，受益程度相对较低。
张大伟指出，从8月份数据看，房价涨幅依然持续，而且逐渐从一线城市开始蔓延到二线城市。从南京等城市看，房价涨幅在加速，过去调整最深的部分城市也开始恢复，比如杭州、宁波等城市开始上涨；此外，7月份同比上涨只有北京、上海、深圳，到8月份，同比上涨已经有9个城市。
但是，整体的三四线城市因为库存绝对值过高，即使政策和信贷多重刺激，出现全面回暖的可能性也不大。
数据显示，深圳、上海、合肥、贵阳等城市处于库存压力最低的水平。土地需供比深圳为1.00，合肥1.02，上海0.99，贵阳1.38，四个城市库存消化周期指标全部在10个月以内，人均累计新房销售面积都低于或稍高于平均水平，表明这四个城市的新房销售还有不错的增长空间。
相对而言，泸州、扬州、唐山等三四线城市处于较弱的位置，供应压力大而需求潜力低。这些城市未来的住房需求增长空间将低于其他城市。
虽然一二线城市相对“不愁卖”，但张大伟认为，虽然一线持续回暖，但后续要面临价涨量跌的新课题；此外，城市中过多的豪宅项目，也会“拖累”一二线楼市房企的去化速度。
从全国市场来看，整体的库存压力仍在加大。据国家统计局数据显示，截至7月末，商品房待售面积66259万平方米，同比增长18%。
另据WIND统计数据显示，截至9月7日，已公布半年报的138家房企的总存货金额高达2.47亿，相较去年同期22024.96亿的存货总量，同比涨幅高达12%。这还是剔除了前期借壳上市的绿地的数据，如叠加上绿地的存量，总库存或将高达2.8万亿。
谈及今年楼市走势，中国房地产协会副会长任志强表示，目前还有6亿多平方米的库存，消化库存目前还在第一位，所以房价不会飞涨。“开发商的房子不敢随便涨价，因为还有大量库存，只有少量的开发商剩尾盘的时候猛涨价”，任志强说。
一线城市暴涨终结？
从最新的市场情况来看，深圳、北京、上海这些一线城市，今年以来迅猛的涨价或难以持续。
根据深圳中原研究中心的监测，国土委数据显示上周（9.08-9.14）一手住宅成交1001套，成交面积仅为10万平米，环比基本持平，确认了从九月第一周开始成交量再次下行的趋势。新房成交均价近3.33万/平方米，环比下降了12%。
深圳中原研究中心认为，深圳楼市情绪仍承受着市场热度下降的负面影响，即使是在金九银十，楼价也将面临一定的竞争考验。
在北京，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，9月上旬新建纯商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京楼市隐忧凸显，目前代表市场主流需求的改善型购房人群，既买不起豪宅，也享受不到公积金贷款的优惠，未来成交或仍将下滑，而这将影响房价表现。
长期来看，中原集团研究中心认为，人口流入及其结构将对城市房价有关键性的影响。这是因为，过去对市场扰动最大的因素——“投资需求”大幅减少，尚有投资价值的一线城市仍处限购之中，而绝大多数不限购城市由于供大于求而不存在投资价值，因此跨地域的购房需求消失，当地常住人口构成需求主体。
这意味着，当楼市需求回归到“居住”本质时，则人口越多、年龄结构越年轻的城市，有更多的实际需求，也更有条件支撑当地的房地产市场繁荣。
根据2010年人口普查数据，不论是哪一类城市，15岁以下人口占比均显著减少，而1-4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算，这正是计划生育后第一批独生子女（80后）的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房是市场需求，不论一二三线城市都将面临这个问题，那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小，而人口流出的城市将会雪上加霜。
硬币的另一面是，从2000年到2010年，全国人均住房面积增长了72%，分地区来看，最低的省份（直辖市）的人均住房面积增幅也达到40%。未来居民继续改善居住条件的需求已经不那么迫切。
即使在北京，由于公共资源和城市配套设施等与人口增长间的矛盾日益显现，北京人口流入已呈放缓态势。其中，人口增速已从2011年的2.9%降至2014年的1.7%，达“十二五”以来的最低水平。
克而瑞研究人士认为，北京人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京人口流入进一步放缓，其房价继续上涨的空间也非常狭小。
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