在一二线城市，近期密集出现的“地王”刺激着社会经济脆弱的神经：开发商在补库存压力下拼尽全力夺地，地王周边项目待价而沽，购房人在涨价预期下仓惶入市，地方政府职能部门隔靴搔痒的抑制措施……土地市场上的每一次举牌，就像亚马逊丛林中的蝴蝶，每一次扇动翅膀后面，都蕴育着一场风暴。

大众舆论在躁动与不安中迎接着一个接一个地王的到来，大量的关注点停留在楼板价到未来销售价格等类似的换算，并由此推升社会各界对于房价上涨的预期，从而为区域价格上限打开空间。当然，也有看空群体在解读地王时，将其视为房价崩盘信号。于是，这种不断挑战社会各界关于房价的想象力和裹挟各种社会争议的现实构成了地王风暴的A面。

其实，这场由一线城市刮向二线城市的地王风暴，有着更为复杂也更深刻的宏观背景。

一二线城市的地王频发也是开发商的无奈之举。对开发商来说，如果有物美价廉的地块捡，谁愿意高风险拿天价地王。开发商不惜一切补库存的结果，其本质是区域与库存结构的维持、调整和优化。和一二线城市相比，那些高库存、人口净流出的三四线城市，开发商库存去化尚且困难，更别提有余钱增加土地储备--地王早已是过去式。

从产业经济角度看，一二线与三四线城市冰火两重天的土地市场背后，根本上是经济增长方式转变所产生的分化。事实上，传统经济增长方式的终结，也预示集中政策、资金、科研、人才等所有软硬件资源的一二线城市，作为新兴产业创新与驱动之源，仍将在相当长时期内对人口与资金有巨大吸引力，而后两者是开发商的机会所在。在经济结构调整未完成之前，这种局面不会改观。

此外，房地产业的货币化现象，如今已无需证伪，至于被各界热议的M2（广义货币总量）拐点，短期内不足为虑。原因在于传统的经济发展与楼市调控的模式已告终结。在传统循环模式下，针对房地产业的调控逻辑并不复杂：楼市火爆--->经济过热--->货币收紧--->楼市萧条--->经济下行--->宽松货币--->楼市火爆--->经济再度火热--->再度紧货币……这个循环在2010年之后已被打破，由于房地产全国性的高库存，导致投资开工率下滑，由此导致投资对经济拉动不足。

与此同时，一二线城市受制于土地供应，投资开工更加难于大幅上升。央行大幅度的增加货币供应，也难以带来投资的急速回暖。于是，当四月底广义货币供给M2达到145万亿之时，经济仍然低位徘徊。而在庞大的广义货币供给下，被视为硬通货的一线城市不动产，自然易涨难跌。

至于一二线城市房价走向，纯粹学术性的分析应当让位于产业实践。房地产从业者处于行业最前沿，对房地产库存、投资开工等直接关系房价走向的现状有最直接体验。从楼市健康发展角度，产业业者的结论对行业发展和政策决议更接近现实，更应当受到地方决策者重视。不过，其间遗憾的是，房地产业由于背负舆论压力，一些在稳定房价、城市发展与区域规划、土地供需等真知灼见，淹没于全社会对开发商的道德批判中。于是最终，全社会面对一个充满躁动与不安的楼市和一个举足轻重又无以言说的产业。

无论如何，可以预见的是，短期之内那些地王的故事仍将持续上演。

以上是东叔一方之言，更多观点，东叔也采访了一些相关人士

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目前，上海已将建设用地锁定在3226平方公里，未来可供开发的土地只剩约5%。因此，上海的土地供应尤其是优质住房用地的供应，已经到了极度稀缺的程度。在“325”调控政策升级之后，上海未来会大力推行住宅持有政策，泗泾的双子地王可以说是新政开始大规模推行之前最后的“遗珠”，也因此格外受到地产商的青睐。

不管上海土地怎么稀缺，现在已经有点到疯狂的地步了。像我们房企，包括我之前所在的五洲集团，作为中小房企，没法跟保利之类去拼，面对这种很热门的地块，我们是肯定不会去参与的，其实利润空间极其有限，客户群体也会出现明显压缩。上海已经不属于我们重点开发区域，土地开发会更多的放在经济比较发达的二三线城市，长三角区域地价与房价比较平稳的地方。

经过这么多年的发展，我们一步一步看到，开发商规避风险的能力是最强的。拿地之前，我们往往就已经测算好，有了50%以上成功的可能性才会去拿地。

我认为，这些房企都是准备用时间换空间，即用2年、3年甚至更长时间去等待这块区域房价上升，再推出相关产品。考虑到当前的资金价格相对较低，时间换空间策略上完全可行。以周浦地王为例，房价一年翻一番不可能，3年可能性较大，4、5年翻一番基本是行业内的共识。

表面看，一线城市量价齐升，地王频出也推动房价继续上涨，但是，这背后潜在的金融风险也在积累。当下半年及明年楼市进入调整期时，房价面临下降，对于银行来讲，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时银行必然会收紧开发商贷款以及个人按揭贷款的口子。

泗泾或者周浦拍出这么高的价格，这是市场供求行为。在这种地价情况下，以后上海可能就没有刚需了，只有豪宅与更豪宅。只有往高端做，才可能会带动上海整个一轮物业产品的更新换代和升级。我觉得上海总会有最后一棒，房价总有到顶的一天。只不过在这种土地游戏里面，开发商也是身不由己。因为最近这段时间价格的快速飙升，是建立在前期很长一段时间，几年里价格稳步上扬基础上的一个跳升，但跳升本身就有风险。

在新房市场成交量低迷的情况下，5月的土拍盛况给楼市添了把火，而与不少项目选择封盘形成对比的是，部分项目选择借机跑量，取得了不错的成绩。

一些新盘在地王诞生前就刚刚有过涨价的动作，而另一些项目短期可售房源不多，但受到地王信心提振，纷纷“放风”下批房源会涨价。

目前在祥和小区内，有部分房东之前挂出的房子已经不卖了，等待下一波房价上涨。开发商都不傻的，既然敢拿地就不愁卖不出去的，上海土地越来越少，泗泾以后的发展潜力会逐步被挖掘。

都说现在上海的地贵，难道半年以后、一年以后的地，会比现在便宜吗？一切都是为了公司的可持续发展，总体说来，无论市场如何，一线城市的风险会比较小。再贵也要去拿，如果拿不到地，就没有在上海可持续发展的筹码了。

并不是所有的地王都能成功，也并不是所有大型房企都能驾驭地王，拿地之前，应先想想最坏的情况。

泗泾房子卖到每平5万以上令人觉得非常不可思议。我们对泗泾始终停留在农田、农地的印象，如果真的到5万每平的话，也只能是个别项目，因为这里可选择的项目还是蛮多的，5万每平的价格并不太容易被普通人所接受。

我的预算是200多万，现在泗泾的房子卖3万每平左右，我还可以接受的，9号线还可以直达徐家汇。但是，如果泗泾的房价变成每平五六万的话，我想象不出来，接受不了。

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