借助大数据、人工智能、工业N.0，围绕着人与居住需求而形成的生态链，将抹平房地产与互联网、房地产与相关企业等的思维间、领域间、行业间、企业间的边界。而在这期间，地产行业发生了翻天覆地的变化，房企的创新与转型路径开始分化。

房企库存大、去化难、利润率低，致使通过上下游服务实现中长期盈利的模式进入主流视野。理解整个行业和市场客群的变化，找到自己的客户群体，可基于细分需求，提炼个性化需求，瞄准产业链上下游，进行量产，创造新的盈利模式。比如前端的融资，后端的物业服务、社区商业、社区医疗等。

社区020平台聚集了更多商家，服务收费；众筹平台聚集众多项目，服务收费；旅游地产项目聚集众多房源，彼此分成。

房地产产品价值与物业服务密不可分，如万科的睿服务升级了物业服务模式，并牵手途家管家服务，盘活闲置资产。又如绿城产品多样化突破了物业费单一收入，提供健康服务、文化教育、生活服务等。河南建业基于既有的业主资源，提供会员管家定制服务；而新城地产聚焦长三角，借力大数据跟踪及分析，为住户提供更精准服务。

金融服务方面，最主要在于明确对方信用，降低发放贷款的风险。房地产企业天然就更了解自己项目的业主。如花样年彩生活携手多家金融机构，深挖社区金融价值。又如绿地战略布局互联网金融，大胆创新试水资产证券化，推“绿地地产宝”产品，对接中小房企解决融资难题，设金融资产交易中心，携手陆金所众安东方，打造金融产业生态圈。

社区医疗方面，如鸿坤通过兴办自己的医疗平台来实现相关服务。

当前中国城市住宅面积约为200亿平米，假设1平米的单价是1万块钱，住宅总资产规模达200万亿，其中银行余额大概是10万亿，即杠杆率为5%，而美国已超过60%，相比之下中国的住宅按揭率太低，未来房产金融领域有非常多机会。比如买房过程中，北京金融产品的关联率是40%，贷款服务的场景天然能结合，自然而然就会发生金融产品。

家装家饰方面，河南建业推出“建业牌”家居模式，“毛坯房+硬装+软装”一站式解决方案；而万科推出的“输出标准+控制成本”的“万科家”，利用装修分级体系，打通上下游产业链，整合一站式标准化硬装服务。此外，开发专业市场的五洲国际，通过自己的物流平台给建材经销商和家装公司牵线。

也有依靠品牌资源进军其他行业，如恒大健康互联网社区医院首个项目开业，万达进军文化产业，远洋地产与京东金融及58同城分别敲定深度合作。

此外，比如北京有将近40万搬家用户群体，据了解搬家公司的获客投入为20%~30%，成本非常高，而房企有天然的客户优势，结合买卖场景和业务场景，与搬家公司的用户自成一体，在服务过程中把不同场景带进来，基于场景来跨界。

2015年万达关闭了40多家万达百货，这某种程度上表明万达商业在向轻资产转型，未来更多地由合作方投资，自己输出商业设计、运营和管理。与此同时，万达并购快钱搭建的平台基础，已完成的资产包可以打造约10个购物中心项目，整合形成强势的O2O平台路径已经非常明晰。

此外，SOHO中国规避风险产品转型，专注资产租赁领域，先自持后租赁，轻资产重运营，输出品牌管理；万科“小股操盘”，凭借管理能力和专业技术获取管理费用，凭借项目的小股投入获取股权收益，凭借品牌溢价，根据与合作方的事先约定，在项目收益招过约定标准后，获取超额利润收益。

行业整体下行，转为买方市场，放大了个性化需求的量，早期单纯只具有居住功能的房子渐不能满足需求。目前行业内聚焦的产品升级方向，一是智能家居、智慧社区，二是各个产品细分业态细节的创新；三是C2B，即产品订制化。例如利用互联网大数据，专注做细分市场，如文化旅游地产、养老地产、众创空间等，乃至更细分的白领公寓、城30~40岁单身女性公寓等。

首先，智能家居、智慧社区一定是基于目标客户的生活场景来兑现的，地产企业可以发挥懂客户需求和应用场景的优势，做场景的设计师和编剧；第二，在产品的维度上做好接口，便于将来产品的更新迭代、升级与运营改造；第三，扶持智能家居制造商，为未来储备更多选择。

行业整体下行，转为买方市场，放大了个性化需求的量，早期单纯只具有居住功能的房子渐不能满足需求。目前行业内聚焦的产品升级方向，一是智能家居、智慧社区，二是各个产品细分业态细节的创新；三是C2B，即产品订制化。例如利用互联网大数据，专注做细分市场，如文化旅游地产、养老地产、众创空间等，乃至更细分的白领公寓、城30~40岁单身女性公寓等。

首先，智能家居、智慧社区一定是基于目标客户的生活场景来兑现的，地产企业可以发挥懂客户需求和应用场景的优势，做场景的设计师和编剧；第二，在产品的维度上做好接口，便于将来产品的更新迭代、升级与运营改造；第三，扶持智能家居制造商，为未来储备更多选择。

当市场关注点重回产品本身，每个地产人都应该是产品经理，产品创新层出不穷。比如万科极小户型产品，推广万科牌租生活，打造社交生活空间；金地推出产品创新Home+行动，7大创新抓住客户需求。

智能家居近两年成为部分住房的新外衣，方兴地产与腾讯合作探索“智慧家”，在“2+X”即硬实力+软实力+云服务三个方面，从产品设计端开始进行系统规划，利用互联网对产品端、服务端进行创新，打造方兴的智慧住区产品。华远与360合作推动安全智能家居在社区广泛应用，完善、优化现有的公共区域安全监控体系，建立新型的家庭安全智能管理。正荣集团和小米科技在智能家居领域展开合作，将智能家居融入精装住宅设计，在开发阶段即前置考虑配备智能家居系统。

房地产项目的金融创新，核心在于依托好的项目，再包装成理财产品。金融创新和理财产品收益率各取决于4个维度。

首先，地产行业内所有的金融创新无外乎4个维度，第一是通过新型的互联网金融手段来储客，实现红利营销；第二是重塑资金价值链，因为资金分布极不均衡，需要一个平台对接双方诉求；第三是轻资产转型，比如万达的“稳赚一号”、万科的小股操盘，说白了就是用自己的能力去玩人家的资产；第四是业务创新，在地产以外，拓展一些理财产品的收入来源。

以万达的稳赚一号为例，每次推出50亿的认筹都一抢而空，这一方面在于万达的品牌和信用背书优势，另一方面，核心的关键还是回归地产的本质，即地段好、规划好、运营好。又如绿地的地产宝，为好的项目和没处投的资金做了一个连接，有优势的小型房企可以学着干，但是尝试之初，仍以合作为主。

其次，理财产品收益率的高低也取决于4个维度，即投资回报率、部分营销费用、部分利润出让和资产增值，把这4个部分包装为理财产品，收益率才会可观。理财产品收益率的高低主要取决于地产企业在这4个维度的表现。

但是，在首付贷上，金融平台比房企更有优势，因为房企跟客户第一次接触的过程中识别客户信用的手段非常匮乏，而跟客户建立连接，有了信任以及对他数据的收集和分析之后就可以做再贷、社区理财，而且可以做得比银行更好。彩生活现在一天的理财产品销售额超过1000万，超过很多银行驻点的销售额。

移动互联网迅速化解了信息不对称，实景照片、3D在线看房的等新技术的出现，让客户可以在家完成多轮比较，而信息对称之下，整个城市的同类产品都是竞品。如何竞争突围？有没有一种营销，对客户来说，首先是得到了更便宜的产品，其次，倘若我不买房了，投入的钱是不是可以立马转为一个不错的投资选项。

金融创新的REITs、众筹、首付贷等等，有很多辅助型工具，帮助地产更好地达成投资和销售。当代北辰首度试水公寓众筹，既能提供低价购房，也可作为投资理财，还能降低融资成本，在精准锁客去化的同时缩短了交易流程，提高了资金使用效率和周转率。

房产众筹的具体含义，在于拿地即开始销售，提前半年融资蓄客。利用虚拟样板间提前开放给客户，带来逼真体验，体验后客户如果投入10万元（一个标准的众筹标的），等到项目开盘时，他可以获得两个权益：第一个是优先选房权，第二个是一个8~9折的折扣权。客户可以选择不买房，同时投入的10万元相当于购买了一个8%年化收益率的理财产品，有利于降低客户购房时的心理抗性。而前期如果能累积1000名客户，就有1亿元，等同于降低了1亿的融资成本，而拿地阶段就蓄积了客户，有利于降库存，而预付款使现金流提前回正。

此外万科也携手平安理财众筹，蓄客、锁客的同时帮助去化，同时帮助上游供应商改善贷款环境，间接降低了采购成本。

大数据的魔力逐渐开始被引入房地产领域。例如2015年春节期间，百度通过抓取智能手机网民定位信息的大数据，绘制出基于人口密度的人群迁徙轨迹，即时且直观。假设开发商与百度合作，通过对目标拿地城市的人口迁徙数量进行预判，获取当地新增供应和存量房的对比、房价收入比、地价房价比、与中心城市房价比等这些会影响土地价格的数据，就可以确定是否应在某城市或某片区拿地。通过这种方式来进行全国拿地的精准布局。

与此同时，通过网络端口进来的客户，属性相对传统的上门客户，肖像特征会更清晰，而这些信息，对于新的商业模式的推广针对性会更为有利。比如很多商业地产O2O就是通过分析会员特征，针对性进行推销和举办各种优惠活动。乃至跟其他的平台交换数据来扩展更广泛的客户。基于大量的客户需求，市场衍生出很多新的商业模式。

房地产回归物业的本质是一切的起点，对于当前重回产品居住本质的房地产市场，更验证了这一点。

如何结合线上线下手段进一步提升服务水平？现在社区O2O非常火爆，谈业务转型、服务转型，核心关键在于增值服务和物业服务。那么，商业模式的周期延伸，开始从住宅项目开发的2~3年或3~4年，转变成以增值服务为主体的70年的生意了。

例如花样年彩生活花了十多年时间和精力建设高科技服务平台，基于该平台，才能够为业主提供更综合的全方位的物业服务，而且成本更低，保证服务水平。

然而，地产商未来如果要做增值服务，可能性并不大，除非把最应该做的几个关键环节和基础做好。比如万科提出的好房子、好服务、好社区“三好战略”，只有做好了这几点，有了充分的信任基础和黏度，才能开始做增值服务。

房地产企业已经进入炽热化阶段，以往的传统模式已经行不通了。房地产O2O模式开辟了房地产营销新纪元，现阶段房地产企业最大的战略就是现金为王，将沉淀的资产证劵化。资产证劵化是本轮房地产运营周期中最重要的战略之一，如何将商业体资产证劵化，出路在于通过互联网重构消费场景，借助资本的力量众筹、众创快速构建创新金融新方案（众筹、众筹100个商业体6月底上市）！如何将存量住宅、写字楼资产证劵化出路在于借助互联网重构生活办公场景，进入资产管理新时代。《中国房地产互联网与O2O高端总裁峰会》深度解读。

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