本已被市场定调为“急冻”的深圳楼市，在一场清明收假后的开盘潮中又有了新的声音。

据观点地产新媒体不完全统计，清明小长假后的首个周末，深圳共有四个项目开盘，推盘量共计约600套。

其中，位于后海片区的半岛城邦三期推出约540多套房源，去化409套，去化率也居于高位，日收金达52亿。

另外，华润深圳湾·悦府也在周末凌晨推了少量产品，成交13亿，定价达13万元/平方米。

半岛城邦低价背后

4月9日，半岛城邦三期在深圳蛇口开盘。据半岛城邦开发商南海控股4月11日公告，截至4月10日，半岛城邦三期认购套数409套，认购总金额约52亿元。

此外，也有资料显示，半岛城邦还有60套未签约但已认购的房源，价值约5亿，合计该盘销售达57亿元。

据观点地产新媒体查阅资料，半岛城邦此次首批推出的445套房源面积在85~229平方米之间，多为刚需户型。项目本身处于后海景观较为优越的半岛状地带，项目周边多为豪宅项目。

值得一提的是，项目热销的背后是定价走出了一条“非一般的道路”。

资料显示，半岛城邦三期房源起价最低8万元/平方米，相比起周边同类型二手房的价格，甚至要降低20%，这也被市场解读为“豪宅甩卖”。

尽管在实际售盘过程中，半岛城邦三期的均价也达到10.2万元/平方米，但这与今年年初、新政还未出台前的市场预期价12万元/平方米也有一定的距离，对比同期加推的华润深圳湾·悦府13万元/平方米的定价也相差3万。

据深圳世联行研究总监刘文春介绍，目前半岛城邦周边的二手房挂牌价达到12万元/平方米左右，其实际成交价并没有房主挂牌的那么高，约在10万元/平方米左右，所以半岛城邦也并没有比周边二手房价格要低。

但是，她也表示，这次半岛城邦的定价确实是低于市场预期的。

她介绍道，半岛城邦该次在新政才出台之际大量推盘，一方面可能是由于销售目标或回款等自身原因，另一方面可能是想乘着新政调整期、躲避后市房价下跌的可能性，所以采取这种“以价换量”的方式加紧推盘。若与华润深圳湾·悦府相对标，半岛城邦距离顶豪仍有一定距离，所以也没有华润顶豪那样抗市场风险的能力。

此外，半岛城邦选择低价入市也许还有楼盘自身存在短板的考虑。观点地产新媒体通过资料了解到，半岛城邦最早在1996年批地，这就意味着现时三期房源只余下50年的产权。

综合种种，半岛城邦的定价与热卖只是深圳楼市中的一个个例样本，虽不具备代表整个深圳市场的能力，但也能折射出新政下深圳楼市的冷热形态。

力度超预期的“温柔刀”

同样，对于市场另外一种325新政是“温柔一刀”的说法，现在看来则更要斟酌一番了。

数据显示，3月份，深圳全市一手住宅成交4461套，同比下降8.1%，环比下跌17.5%。市场观望氛围也已经蔓延至临深楼市，临深片区多个楼盘来访量大幅下滑，个别盘出现50%的降幅。

同时，开发商放缓推盘节奏明显。3月份前20多天全市入市的新房仅1070套，甚至不及春节前推盘量的1/3，每个项目平均推售套数不到100套；原定于第一季度开盘的许多项目也一再拖延开盘时间，多持观望态度。

在深圳中原研究中心经理王飞看来，此前，大家认为政策对楼市不会造成太大的影响，其实是对政策的理解过于片面、过于简单，所以才会出现“越帮越忙”“温柔一刀”等诸多说法。

现在从成交量、供应量、开发商态度来看，多有所降温，购房者观望态度明显。

新政出台后，从价格方面来看，已经达到了较为稳定的水平，并没有引起房价的大涨或大跌，这也深圳市官方求稳定的初衷相吻合。深圳市政府方面原意也并非通过调控来拉低房价，更多的是抑制其进一步上涨。

对于这次调控，王飞表示，这是市场发展的必然结果。深圳在经历过去一年房价的飞涨之后也迎来了阶段性的调整时期，政策的调控也必然会来临。

社保一改三、首付提高、首付贷严查、放贷收紧、评估价调高等一系列调控政策出台，目前对投资客已起到了明显的抑制效果。综合开发研究院主任宋丁介绍到，在深圳楼市过去的平衡状态中，投资占比仅为10%左右，而在2015年以来的行情中，这部分占比上升至30%-40%。因此，新政对投资需求进行一定程度抑制是“及时而必要的”。

二手房方面，市场反应比新房更加突出。数据显示，近期深圳有两成业主在调低报价，中原报价指数均已跌破50%，这表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。在最一周（4月4日-4月10日）中原监测的数据里，二手房报价下调比率仍继续高于上周的下调比率。

王飞对观点地产新媒体表示，接下来深圳楼市走势如何还有待成交量的和开发商表现，目前大家处于观望状态，如若有更多具代表性的开发商像半岛城邦一样低价放盘，也许会有更多楼盘跟进。

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