深圳这座城市的房地产，太值得纪念了。

在万科、宝能、金地、招商蛇口、佳兆业这些房企身上，非常明显的事件在演绎：

金融资本大范围渗透实业领域的时代来临，房地产传统的重资产玩法在面临着越来越强烈的挑战。

不动产证券化的时代已然拉开大幕，每个人都有可能因此而获益。

房企单一追求大规模的时代结束了。

房企真正多元化“大折腾”的时代全面展开了。

…………

白银时代的房地产大变局，并没有像楼市专家预判的那样，首先表现出房价的逐步稳定，而是这些更为火爆的景象……

之所以是上述四家公司，因为：

对他们来说，2015年是他们各自公司成立至今波动最剧烈的一年。以及，在他们身上，新变化体现出来的无比明显。

最近的情节是：万科拉来了安邦当帮手——宝能你不好斗么，我拉个全中国最能打的，还埋伏了一张“王炸”，现在又开始公告要买标的……反正就是要上演管理层再一次击退“大门口的陌生人”的故事。

碰见这种题材，媒体直接炸窝了，现在的报道+分析+猜想的文章，汗牛充栋……

在我眼里，这比20年前的“君万之争”还要凶险，那时候就算万科被君安收了，王石再创业还是个大叔，现在要是最后被宝能收了，王石带领团队出走，那就是一群五六十岁的大爷去创业啊，太奇观了。

股权之争还在僵局，预判谁胜谁负还太早，但对外释放的信息已经够明显了。

金融资本大范围渗透房地产的时代来了，可能手法会被规范，但开始了就不会那么快结束。

过去人们对房企的认识是：暴利——血管里没有道德的血液， 实力强——年销售额上千亿都不是事儿，财雄——买块地都要几十亿，势大——与政府关系扯不清，负债高——负债率动辄都是80-90%，高者可以到400-500%。

但现在金融资本，尤其是保险资本，在过去短短1年多时间里，便让房地产大佬见识到什么才叫财雄势大。生命人寿举牌金地，安邦举牌金融街、金地，宝能举牌万科、华侨城，事起之突然，作风之蛮横，手法之彪悍，历程之迅猛，一如低调潜行水面之下一跃暴起扑食猎物之巨鳄，一年多来不断刷眼球。

常规来看，险资入房企，一方面是因为资本无处可去，一方面是因为看中了优质房企的品牌和资产。但仔细研究这些保险资本的意图，却很可能反映出潜藏的另外一个事实：资本未必认同房地产企业现在通行的玩法，因此他们几乎都带着要进入董事会而不是做一个安静的战投的目的而来的。他们可能觉得房企太土了吧，都什么时候了还天天玩重资产，杀红眼拿地，吭哧吭哧盖房子，满大街撒传单卖房子，包飞机上万人攻占海南岛，太孙子了。

在险资眼里，万科、金地白白守着全国几十个城市几百个社区几百万业主，不知道再开发再利用，不知道证券化。玩资本的觉得自己很先进，把你买了，把房地产当做基础管道，利用这些企业经年建立起来的社区和客户积累，继续卖保险、玩养老或者搞其它多元化，以及利用这些优质房企的品牌背书进行更为便利的融资……反正就是不能再赚那个辛苦钱了。

当中国的人类还没有从“房地产赚钱太狠太凶猛”的传统印象中苏醒过来，险资已经用实际行动告诉他们：那种玩法已经过时了？！

所以，两年前你说险资进军房地产是确保客户资金保值增值是财务投资，我那时候信了，现在你再说这些险资只是想做一枚安安静静的财务投资人，我求你了。生命人寿和安邦联手控制了金地接近一半的股权，上位后干的第一件事就是联手否了金地的“项目跟投”，摆明大股东不认同你的玩法。你觉得安邦进了万科家，他就会同意万科的项目跟投？——万科可比金地放得开。

对房企来说，不调整也要调整，以为上市就能一劳永逸融资发债的好日子结束了，无论你愿不愿意，资本都会虎视眈眈的睡在你身边。如果不想被“陌生人”砸响门环，就要提前做好防御。这个防御一方面是公司股权结构上的。另一方面，则是自我警示：房地产的金融化已经快速展开了，你不玩，资本会逼着你玩。从这个角度说，房企，尤其是巨无霸，在过去的3年里，转型创新的速度没有跟上资本市场的要求。

无论险资进来不进来，房企的资产证券化都已经在紧锣密鼓的展开了，险资的进入，会加速这个进程。

首先要说，房地产企业在过去五六年里关于商业地产分拆上市的努力，太慢了，而且基本上都失败了。

08年之后，大量房企为了规避住宅单一业务开发的巨大波动风险，而纷纷采用了“住商并举”的开发策略，期望用5年左右的时间，把商业地产打包上市。但这样的努力与设想，基本没有几家成功。大部分原因归咎于电商的冲击，但回头分析，电商当然是商业地产难活的重要原因，但也许，开发商玩商业地产的思路从一开始就是不对路的——不是资本的思路。未来商业地产的证券化速度，估值好不好是一回事，但速度会变得很快。

其次是，房地产企业的分拆上市会越来越密集，比如物业，已经在清晰的发生了。反而是花样年这样的小房企，在社区二次开发以及上市的路子上，玩得比万科等大型房企更嗨。从这方面看，险资大量进入房地产企业，对于加速房地产企业的资产证券化，会有助推力。

对于和普通人关系密切的房地产细分产品，也将会出现越来越多的资产证券化，比如旅游地产，市场已经不满足于像途家那样接收改装房屋再集中提供出租度假的模式了。海南岛、惠东以及五A级旅游景区等等这些拥有优质景观资源的房屋，长期以来都面临着投资者无法退出或不能获得合适回报的难题，而现在已经有更多的精明人在研究如何通过证券化来解决这些问题了，这些都是已经在发生的事实。

再说佳兆业。

这家公司1999年成立，到今天16年，2014年底公司楼盘被锁，一直到最近才传出好消息：境内债务重组接近尾声，境外债务重组顺利推进。

突发暴袭的“锁盘风波”基本上把佳兆业弄得半残，高管纷纷辞职，整年都濒临在死亡边缘。

不同于其它风波，本城对佳兆业事件打的都是鼓励分居多。原因在于对于莫名其妙的事件，行政手段这样干扰甚至斩断一家公司的正常运营，是否合法。

但即便是这样一家濒死的企业，在过去的1年里，管理团队干的事儿是:不再延续此前的思路，而是转型。

一是放弃对企业规模的单一化追求，转而注重回报率的提升。

二是“多元化”，重点转向文体产业、金融、互联网+，尤其是金融保险。

三是“轻资产”运作，对商业酒店将采取相对谨慎的态度，尽量盘活现有商业资产，对现有商业资产进行资产证券化，比如推动REITS，少量选择出售。

四是住宅开发策略留守一线，在深圳继续做旧改。

放弃大规模、放弃单一化、走向多元化、轻资产，在开发策略上，佳兆业的这些转型方向，基本上是现在的房企，尤其是民营房企的普遍选择，这让房地产企业的面目未来会越来越模糊。

房企规模适度化与多元化未来会是一个硬币的两面，不可分割。

随着房地产回报率的降低，单一的规模化追求，越来越导致边际效益的减低，把规模控制在适度，会是房企的必选动作。虽然郁亮喊出了“奔向万亿大万科”，看似还是大规模的思路，但从万科近3年来的转型创新来看，那未来的万亿大万科，绝不再会是我们传统对万科“单一化、快周转”的印象。

多元化是这两年房企尤其是民营房企最突出的现象，房地产单一化或者相关多元化玩了10来年，以万科、中海、碧桂园为代表的企业将这种策略走到了极致，并且纷纷迈入千亿时代。但千亿时代之后，是房企多元化的重启。多元化的转型，首要方向是金融，金融里的首要方向是保险。比如恒大、宝能是这里面很突出的代表。包括最近进军深圳花8万/平方米的楼面价拿地的泰禾，背后也是参股银行进军保险。

最后简单说招商蛇口。

原招商地产在2015年发生了两件大事，一件是人事波动，前前任总经理林少斌和前任总经理贺建亚，以及一干高管，先后被调查。这在招商地产的历史上，是从来没有过的。二是招商地产通过快速重组，蛇口工业区+招商地产，直接从四五百亿的一个中型房企又蹭蹭蹿到了比肩万科的千亿巨无霸。

实际上，招商蛇口的重组混改，并没有给外界眼前一亮。它只是把招商地产和蛇口工业的原有开发模式加起来，再把邮轮单独剥离，宣布进军高端旅游产业，由此组成“城市综合开发和运营服务商”的内涵。这让招商蛇口以后不能再叫房企了，而是变成了“张江高科”这样的城市运营商，这并不新鲜。但是至少说明了，很多有资源背景的中大型房企，都会考虑单一的房地产开发已经不好玩了。

看这些公司在2015的过去，相当于在看房地产行业的未来。

新浪潮的冲击，不会因为房地产是一个需要盖200多个章的资源型行业，而有任何特殊照顾。上述这些房企的故事已经说明了：

传统的房地产玩法，无论是从商业模式还是从资本路径，都在2015年终结了。“金融资本”叠加“创新经济”的集结号在快速吹响，这才是房地产白银时代的最大主题。

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